物件の状態調査!【会社員が古民家セルフリノベーション始めました!】

アイキャッチ DIY
スポンサーリンク

こんにちは、わたげ です。
絶賛子育て中のアラサー会社員、古民家のリノベも始めました。

物件を内見した際の様子をまとめた前回の記事は、以下からご覧ください!

気になる物件を見つけて内見。
買いたい意欲はどんどん高まるのですが、この物件、買って大丈夫?
ということで、ホームインスペクションを実施しました。

ホームインスペクションとは

わたげ
わたげ

内見した物件の状態確認のため、ホームインスペクションを行いました。

ホームインスペクションとは、日本語で言うと「建物検査」。
専門家の目で家のコンディションをチェックしてもらうサービスのことです。

既存住宅の売買にあたり、物件のコンディションが明確になることで修繕が必要となる箇所もわかり、安心して物件を購入できるようになる、ということで近年普及しているサービスです。

費用の相場は、戸建てで5~7万円ほど。
基本的には買主側の要望により実施し、買主側が負担する費用です。

買主負担である理由は2つ。
・売主が調査依頼した場合には、不利益な情報を隠蔽する可能性がある
・買主は調査結果を根拠として、売主に価格交渉を行うことができる

なお、ホームインスペクションではシロアリ被害までは検査しません。
通常は、別途シロアリ調査を依頼し、ホームインスペクションとセットで行うこととなります。

我が家の場合

わたげ
わたげ

私たちもホームインスペクションとシロアリ調査をセットで依頼し、その費用は11万円でした。

後日届いた調査結果を見ると、以下の事実が淡々と記載されていました。
・床下は当然のようにシロアリの被害あり
・柱・床は傾きが見られる
・床は抜け落ちそうな箇所がある

わたげ
わたげ

そんな結果は素人目でも見てわかる!

結果は調査をせずとも何となくは分かっていたこと。
「だからこうした方が良い」といったアドバイスがもらえるものではありませんでした。
もちろんそのはずで、ホームインスペクションにはそこまでのサービスは元々付帯していないのです。

また、のちになって知った話ですが、古民家には専門の調査方法があり、ホームインスペクションではそもそも検査する物差しが間違っていました。

私たちが物件の状態確認に使用したお金11万円は、無駄とまでは言いませんが、有意義な情報を得られるものでもなかったと言わざるを得ませんでした。

ですので、これから古民家の購入を検討されている方には、私たちのような失敗をしてほしくないため、古民家の状態を正確に把握するための調査手順をお伝えしたいと思います。

なお、結局私たちはまともな構造調査をしなかったため、建物の構造に対する不安をぬぐい切れないまま、半ば思考停止的に「その場に80年以上あり続けた」という事実だけを信じることとしました。

古民家の状態を診断するには

さっそく結論から書きますが、古民家の状態確認に有効な検査方法は2つ。
ずばり「古民家鑑定」と「伝統耐震診断」です。

「伝統耐震診断」の「伝統」は、「伝統構法」、すなわち日本古来の建築工法を指します。
一番の特徴は、神社でよく見られるような、建物が基礎石の上に置かれただけの構造。
地震の際には建物全体で粘り、力を逃がす免震構造となっています。

対照的な工法として「在来工法」があり、おおよそ戦後復興期に広く普及した工法と言われています。
「伝統構法」と比較し、安価かつ短期間で建造することができる工法です。

一番の特徴は、コンクリートの基礎の上に土台をボルト固定しており、構造材の接合部は金物補強材でガッチリと固定された構造をしています。
そのため、地震に対しては、建物をガッチリ固めることで地震力に対抗する「制震構造」となっています。
その良し悪しの議論は個人の信仰心にも近いものがありますので、ここでは割愛いたします。

古民家鑑定について

では、話を戻しまして古民家鑑定です。
古民家鑑定は、伝統構法や伝統構法と在来工法が混在した構造に特化した調査内容になっています。
そのため、正確に建物のコンディションを調べることができます。

また、鑑定結果に基づいて今後30年間のメンテナンススケジュールを提示してくれ、リフォームや修繕が必要な箇所についてのアドバイスも受けることができます

わたげ
わたげ

まさに、素人では買って良いものか判断ができない物件に対する指標を与えてくれる強い味方!

ちなみに、鑑定調査料は10万円、鑑定書の発行費用は4万円(ともに税抜)となっています。

伝統耐震診断について

つづいて、伝統耐震診断についてです。

伝統耐震診断とは、建物固有の振動周期を調べることで、その建物が伝統構法の建物なのか、在来工法の建物なのかを診断する手法。
そして、その建物にあった耐震補強ないし免震補強の改修をおこなうもの。

建物によっては、無暗にガチガチの耐震補強をすることで、かえって建物全体のバランスが崩れてしまい、揺れやすくなる可能性もあります。
そのような間違った改修工事をおこなわないための調査と言えます。

診断費用は30万円(税抜)となっています。

物件の状態確認 まとめ

基本的には、古民家鑑定をおこなったのちに、伝統耐震診断をおこなう、という流れになっています。

これが、古民家の状態を把握するための正当な調査方法となるわけですが、調査費用だけで50万円近くになります。

わたげ
わたげ

よほど物件を購入する気構えがないと調査に踏み切れませんね。

ですので、結局、私たちのように緻密な構造診断をせずに物件を購入される方が大多数なのかとも思います。

コメント

タイトルとURLをコピーしました